È venerdì di metà luglio. Una città spagnola qualunque. Le cinque del pomeriggio. La temperatura è vicina ai 35°C e non c’è modo di rinfrescarsi, così decidi di metterti il costume, prenderti una tovaglia e scendere verso la piscina comune, dove alcuni vicini stanno già godendola. Va tutto bene finché improvvisamente ti scompare il sorriso. Così come a tutti gli altri presenti. Appare in lontananza il moroso del primo piano, che ormai aveva sospeso le sue rate da diversi mesi.

Ma può essere lì? Ha davvero diritto a godersi la piscina malgrado la sua indebitatezza?

Di piscine e inadempienti

Nel 2015, il Consiglio Generale degli Amministratori di Fondi ha effettuato un'indagine sulle condizioni finanziarie delle comunità proprietarie spagnole, e ha scoperto che una percentuale non trascurabile (42,8%) aveva almeno un vicino che non era in regola con le sue rate. Da allora la situazione potrebbe aver cambiato aspetto, ma ciò non significa che le altre associazioni abbiano superato il problema degli arretrati.

Pur avendo a disposizione molti strumenti per tentare di affrontarli, rimangono persone che non rispettano i pagamenti. E questo in estate solleva un dilemma: possono i restanti proprietari vietare agli inadempienti l’accesso alla piscina? Non è certo una questione da poco. Cerca su Google e scoprirai che è una preoccupazione molto comune tra le gestioni.

In Xataka | In tutta la Spagna si stanno riprendendo i ventilatori. La Legge sulla Proprietà Verticale ha qualcosa da dire riguardo

La “bible” delle associazioni di vicinato. Quando si tratta di edifici residenziali e convivenza civile, c’è un riferimento chiave: la Legge della Proprietà Verticale (LPH). Elenca derechos e obligaciones, insomma il quadro legislativo da rispettare, e anche in questioni legate ai debiti. In effetti, la norma dedica un punto intero (l'articolo 21) a delineare misure preventive per la lotta al morosità.

“La assemblea degli proprietari potrà stabilire misure deterrenti per il periodo in cui si rimanga in questa situazione, come l’esigibilità di interessi superiori a quelli legali o la sospensione temporanea dell'uso dei servizi o delle strutture, purché non possano essere considerate abusivi o eccessivi o che pregiudicino l'abitabilità degli immobili”, recita il primo punto dell'articolo 21 della LPH. “Queste misure non potranno mai avere un carattere retroattivo e potranno essere incluso negli statuti.”

Non dice niente in particolare su piscine?

Su nulla di specifico. Così come non lo fa nemmeno su altre installazioni che esistono in alcuni edifici, tipo palestre o campi da tennis e da pádel. Tuttavia, in questo stesso articolo la LPH sembra svelare alcuni importanti concetti. Il primo è che le associazioni di vicinato possano adottare alcune “misure deterrenti”. Il secondo è che quelle non hanno un permesso totalizzante. Ci sono alcune limitazioni che mai devono essere superate.

Dall’altra parte, la LPH sempre parla di “accordi”, e non di proibizioni improviste. Forse sembra un dettaglio insignificante, ma non lo è affatto. Non basta che l'amministratore, il presidente o un vicino decidesse di sanzionare un inadempiente per non rispettare le rate. Ogni “misure deterrenti” deve essere supportato dall’assemblea. La LPH offre anche la possibilità di affrontare la questione direttamente negli statuti e regole di convivenza.

Abusivo e eccessivo

Un'altra precisazione cruciale aggiunge la legge. L’assemblea può votare misure deterrenti, in effetti; ma esistono limiti ben definiti. Non possono estendersi al di là del credito non pagato, né possono diventare tali che rendano invivibilmente difficile la permanenza del debitore nel complesso, che potrebbe accadere se l'assemblea volesse vietarsi l’uso delle scale, dell’ascensore o degli anditi.

Secondo la Legge sulla Proprietà Verticale, è estremamente chiara al riguardo, menziona esplicitamente: "la sospensione temporanea dell'uso di servizi o installazioni, sempre che possono non considerarsi abusi o eccessivamente ingiustificati, né che minaccino la vivibilità.

Risponde questo alla domanda delle piscine? Bella domanda. Difficilissima risposta. Può essere considerato "eccessivo" vietare che un vicino non aggiornato con le sue quote, possa sguazzare un po’ nell’acqua? In generale, i gestori riconoscono che vietare aree comuni è una questione dibattuta.

La giurisprudenza

Sebbene non siano tutte le decisioni giudiziare che si orienti esattamente sulla stessa via, sì ci sono sentenze che supportano le comunità favorevoli a respingere i mutuanti morosi in piscina.

L’episodio più citato è un verdetto emesso dalla Provincia della Audiencia di Valencia nel maggio del 2016, che conclude che sottrarre temporaneamente un elemento "transitorio", come le installazioni sportive dell'immobile, “non può essere ritenuto come un’accordo contrario alla Legge né agli statuti, ma come un’intesa che rientra nei limiti delle norme interne.

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